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中山市消費(fèi)者委員會(huì)的統(tǒng)計(jì)顯示，去年有關(guān)房地產(chǎn)類投訴共120宗，與前年119宗基本持平。其中，反映合同問(wèn)題74宗，占比61.67%。

在房地產(chǎn)類投訴中，合同問(wèn)題主要有：逾期辦證、房屋年限短少、口頭告知信息與合同信息不符、未收樓卻開(kāi)始收管理費(fèi)、交定金后被告知無(wú)法辦理貸款、銷售的樓號(hào)不是看房時(shí)的樓號(hào)等。質(zhì)量問(wèn)題主要有：滲漏、墻體開(kāi)裂、地板開(kāi)裂、水泥脫落等。

俗話說(shuō)知己知彼，百戰(zhàn)不殆，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商之間的博弈中，如何才能避免上當(dāng)受騙？值“3·15”之際，記者結(jié)合案例整理了買房各個(gè)階段值得注意的事項(xiàng)，希望能讓您買房時(shí)防患于未然。

階段一：購(gòu)買前多方了解再出手

案例：沙盤模型與現(xiàn)實(shí)差距巨大

石岐區(qū)豪逸御華庭項(xiàng)目將不是自己的地塊也標(biāo)示在售樓部的沙盤模型上，并稱小區(qū)“占地300畝”，是“城央百萬(wàn)平方米豪宅”，業(yè)主購(gòu)買后才發(fā)現(xiàn)差不多有1／3土地是其他開(kāi)發(fā)商的，數(shù)十位業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商存在“虛假宣傳、欺詐消費(fèi)者行為”，于是開(kāi)始維權(quán)，消委會(huì)多次組織進(jìn)行調(diào)解未果，目前已進(jìn)入司法程序。

買房之前多數(shù)購(gòu)房者碰到的無(wú)非是下面幾個(gè)問(wèn)題：

注意何時(shí)買？剛需任何時(shí)候都可出手

現(xiàn)在是不是買房的時(shí)候？其實(shí)對(duì)買房自住的剛需一族來(lái)說(shuō)，任何時(shí)候都是出手的時(shí)機(jī)。中山這幾年樓價(jià)相對(duì)平穩(wěn)，從中短期來(lái)看房?jī)r(jià)保持基本穩(wěn)定也是很多業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)，因此購(gòu)房者選房時(shí)大可輕松從容。

注意買哪里？地段、品牌、戶型綜合考慮

“地段、地段還是地段。”這個(gè)買房的金科玉律大家早已耳熟能詳。其實(shí)，還是要根據(jù)需求綜合考慮，除了地段之外，開(kāi)發(fā)商的品牌口碑也是需要重點(diǎn)考慮的因素，這關(guān)系到房子的設(shè)計(jì)、質(zhì)量、配套、服務(wù)等各方面。還有要考慮的就是戶型，比如實(shí)用率高低、是否方正、南北通透，臥室是否足夠安靜，是否明廚明衛(wèi)等。

此外，就是樓層，不同樓層也沒(méi)有所謂特別的“好壞”之分，不過(guò)對(duì)同一棟樓而言一般樓層越高價(jià)格越貴，一些樓盤的低層會(huì)附送一些無(wú)產(chǎn)權(quán)的平臺(tái)或庭院，這也是不錯(cuò)的選擇。

注意怎么買？多看、多聽(tīng)、多問(wèn)

圈定了區(qū)域、樓盤和戶型等之后，就可以實(shí)地考察***終是否出手了。這個(gè)過(guò)程中要留意多看、多聽(tīng)、多問(wèn)?？匆淮螛影宸渴遣粔虻?，不同的天氣和時(shí)段去看會(huì)有不同的感受，比如雨天去看看墻壁是否漏水，黃昏時(shí)去看看是否有西曬。一般銷售人員會(huì)很熱情介紹樓盤情況，通過(guò)傾聽(tīng)可以提出自己關(guān)心的問(wèn)題。除了問(wèn)銷售人員外，如果小區(qū)已有住戶，問(wèn)問(wèn)他們的感受會(huì)更直接。當(dāng)然還可以多關(guān)注報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體的相關(guān)報(bào)道。

案例：合同與宣傳單不符開(kāi)發(fā)商不愿退定金

甘女士去年3月看中沙溪鎮(zhèn)某樓盤，開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書并交納了2萬(wàn)元定金。但在簽訂合同時(shí)甘女士發(fā)現(xiàn)合同多處條款不合理、不明確，如：不肯把宣傳單上承諾的加贈(zèng)面積、雙方違約處罰的金額不對(duì)等。甘女士要求就上述問(wèn)題增加補(bǔ)充條款，開(kāi)發(fā)商既不同意，也不愿意退還甘女士所交的定金。

消委會(huì)收到甘女士的投訴后，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了溝通，經(jīng)調(diào)解，開(kāi)發(fā)商將2萬(wàn)元定金退還給甘女士。

階段二：購(gòu)買中打醒十二分精神看合同

購(gòu)買階段一般包括下定、簽合同、備案等，其中合同引起的糾紛***多。

注意認(rèn)籌與認(rèn)購(gòu)：

理性認(rèn)籌細(xì)看認(rèn)購(gòu)書

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)樓盤沒(méi)有取得預(yù)售許可證不得進(jìn)行銷售，所以很多開(kāi)發(fā)商就采用了認(rèn)籌這種打擦邊球的做法，通過(guò)比如“5000抵1萬(wàn)”、優(yōu)先選房等優(yōu)惠吸引購(gòu)房者。買家認(rèn)籌后，開(kāi)發(fā)商會(huì)采用很多營(yíng)銷手法打心理戰(zhàn)，比如故意制造瘋搶局面，讓購(gòu)房者陷于緊張之中。這時(shí)購(gòu)房者要冷靜面對(duì)，想清楚再選房。

一旦決定購(gòu)買，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)先讓購(gòu)房者簽訂一份《商品房認(rèn)購(gòu)書》，并交納定金。認(rèn)購(gòu)書是正式合同之前的預(yù)約合同，同樣具有法律效力。一些購(gòu)房者往往沒(méi)有仔細(xì)看合同就簽了認(rèn)購(gòu)書，而一些開(kāi)發(fā)商會(huì)特意在認(rèn)購(gòu)書中寫明“購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)已經(jīng)知道合同條款內(nèi)容，并愿意按照條款內(nèi)容簽訂購(gòu)房合同”這樣的條款，使購(gòu)房者很被動(dòng)。

注意簽合同：特別注意補(bǔ)充條款

接下來(lái)，正式購(gòu)房合同也可能有“陷阱”。按照規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須在售樓部顯要位置公示合同范本，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書之前就應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，特別是補(bǔ)充條款，不能憑銷售人員引導(dǎo)或者承諾就簽合同。

此外，在簽合同時(shí)，還有些開(kāi)發(fā)商會(huì)搭車亂收費(fèi)，數(shù)百到上千元的測(cè)繪費(fèi)和律師費(fèi)是其中***常見(jiàn)的兩項(xiàng)。早在2007年中山市物價(jià)局就已經(jīng)發(fā)文明確規(guī)定，測(cè)繪費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；而律師費(fèi)也應(yīng)是誰(shuí)聘請(qǐng)誰(shuí)付費(fèi)。

網(wǎng)簽和備案：可上網(wǎng)查詢動(dòng)態(tài)

網(wǎng)簽和備案有效防止了開(kāi)發(fā)商一房多賣，是保護(hù)購(gòu)房者的有效手段。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在與購(gòu)房人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)辦理合同備案手續(xù)。

網(wǎng)簽和備案的狀態(tài)在中山市國(guó)土資源局網(wǎng)站可進(jìn)行查詢，點(diǎn)擊樓盤表可以看到房源的銷售情況，不同的顏色代表不同的狀態(tài)，綠色代表可售、黃色代表已簽合同但未登記確認(rèn)，藍(lán)色則代表簽訂的合同已登記確認(rèn)。

購(gòu)房者還可以通過(guò)商品房合同查詢，輸入購(gòu)房人的姓名、身份證號(hào)碼、合同條碼和合同密碼了解所購(gòu)房屋備案狀態(tài)，密碼可向開(kāi)發(fā)商索取。

階段三：購(gòu)買后提高警惕小心隱患

注意案例：收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)貨不對(duì)板

去年，多位購(gòu)買了阜沙某樓盤的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，自己購(gòu)買的房子與開(kāi)發(fā)商此前提供的圖紙不一樣，缺少入戶花園，實(shí)用面積不足。消委會(huì)阜沙分會(huì)工作人員調(diào)解時(shí)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商作規(guī)范的條款和相關(guān)的賠償細(xì)則卻并無(wú)提及，在退款項(xiàng)目一欄更標(biāo)明：如果住戶提出放棄住房，將不退還本金。

經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，開(kāi)發(fā)商提出補(bǔ)償不足面積相應(yīng)的金額，但遭到購(gòu)房者拒絕，***后開(kāi)發(fā)商同意退回本金，并補(bǔ)償貸款成本等相關(guān)費(fèi)用。

付完款或辦好貸款之后，就是漫長(zhǎng)的等待交樓時(shí)間，如果是期房這個(gè)過(guò)程可能長(zhǎng)達(dá)一年多。接到收樓通知，還別高興得太早，因?yàn)槟憧吹降暮拖胂蟮目赡苡胁罹唷?/p>

注意收樓：證明文件不全可拒絕收樓

目前使用的《中山市商品房買賣合同》格式合同的第八條列出了4種交付條件：經(jīng)驗(yàn)收合格、經(jīng)綜合驗(yàn)收合格、經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格、空白欄(雙方自行約定)。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇第4項(xiàng)，即通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議和購(gòu)房者約定，經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)五個(gè)單位驗(yàn)收合格，其文件是《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。實(shí)際上這是條件的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，上述5家單位中有四家是聘請(qǐng)的，其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商自行驗(yàn)收，這也為很多糾紛埋下了隱患。

購(gòu)房者如果發(fā)現(xiàn)房屋有問(wèn)題，一定要等到開(kāi)發(fā)商整改后才能簽字收樓，否則可能被長(zhǎng)期踢皮球。此外，商品房在合格交付后才開(kāi)始由購(gòu)房者承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，如因開(kāi)發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致不能收樓，開(kāi)發(fā)商還需承擔(dān)違約責(zé)任。

在格式合同第十一條交接款項(xiàng)中，還要求開(kāi)發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，這其中明確了商品房的各項(xiàng)保修期內(nèi)容，若開(kāi)發(fā)商不出示證明文件或者證明文件不全，購(gòu)房者有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

注意辦證：品牌發(fā)展商會(huì)更加規(guī)范

只有拿到房產(chǎn)證房子才真正屬于自己。法規(guī)要求自房屋交付使用之日起90日內(nèi)或按另行約定時(shí)間辦好房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)在合同中另行約定為自己留足了辦證時(shí)間，通常的約定是720個(gè)工作日，折算起來(lái)差不多有3年。

不過(guò)，一般情況下辦證不用等待這么長(zhǎng)時(shí)間，但也有特殊情況，由于種種原因?qū)е聵潜P不能通過(guò)有關(guān)部門組織的驗(yàn)收備案，房產(chǎn)證就很可能被擱置。減小上述風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是一開(kāi)始選口碑和信譽(yù)好的品牌發(fā)展商開(kāi)發(fā)的樓盤。

此外，房產(chǎn)證上房屋的實(shí)測(cè)面積一般都與開(kāi)發(fā)商提供的有差距，多數(shù)情況下多出的面積會(huì)在3%以內(nèi)，按照規(guī)定購(gòu)房者還要補(bǔ)繳相應(yīng)的房款，這也是開(kāi)發(fā)商鉆空子的一種方法，只能寄希望有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管。